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博鰲對話:房地產企業產品迭代與升級

發布時間:2015-07-22作者:來源:瀏覽次數:1566

主持人:謝謝李總精彩的碧桂園,大家知道碧桂園是一個非常著名的企業,應該說它見證了中國房地產發展一個非常偉大的過程,剛才李總講的,給我們的感覺就是碧桂園現在在重點往下發展恐怕不是簡單蓋房子,更多是像剛才他說了,光已經有了100萬客戶,就是3到30個億的服務的空間。今天中午有幸跟花樣年的潘總在一起,中午一起吃飯,他們現在在這個上面已經做了很多,但是他們做得更多是不管哪個房地產開發的產品,他們都可以植入這種服務。

看來單就蓋房子而言,單就做地產而言,這樣的時代已經過去了,剛才李總談到這種O2O的模式,還有互聯網+的模式,這恐怕都是將來發展的趨勢,但是從另外一個角度來講,剛才莊先生也談到美國的稅問題,現在大陸也在慢慢征房地產稅,做的幾次試點不大成功,恐怕跟整個社區服務的配套和整個社會服務的配套是密切相關的,不是一個行業想做就可以做起來的。比如我自己在美國前后住了差不多20年,感覺到美國地稅的壓力之大,但是也帶來了一些好處,包括子女上學,就業,甚至醫療保險和救濟金都跟地稅有關系,我們單獨搞一個地稅恐怕不行,碧桂園的3億到30億光做設計服務,光靠一家公司也不行,我們面臨著一個比較復雜的狀態,從設計的標準,到建筑構建的模式,住宅的產品,以及產品的使用和維護等等,現在中國的房地產應該進入了一個多元、多維,有各種各樣的機會,但是也有各種各樣的挑戰,這樣一個時代。

今天非常有幸,我參加了14屆的這個年會,幾乎第一屆沒有來,每屆都來了。一說到技術類的,一說到專業類,往往這個會場的人就會大量地減少,甚至很少。今天來的這么多人,我真是挺高興的,我覺得時代變了,大家更加注重產品。我們今天很有幸請到了很多專家,我們有請專家談談他們的體會,請允許我介紹一下參加論壇的嘉賓,他們是:

美的中央空調事業部房產項目總監葉文青先生

臺灣知名地產房市專家、臺灣不動產交易安全策進會第二、三屆理事長莊孟瀚先生

碧桂園集團助理總裁兼研發設計中心總經理、廣東博意建筑設計院院長李煥端女士

廣東省建筑設計研究院東莞分院設備總工卞策先生

僑鑫地產機電總監何俊楠先生

恒大建筑設計院暖通總工姜立新先生

威信廣廈模塊住宅工業有限公司董事長李海蓉女士

綠地集團廣東房地產事業部機電總監梁斌先生

北京市建筑設計研究院有限公司華南設計中心設計總監徐艷君女士

奧園水暖設計經理曾傳飛先生

合景泰富地產機電總監鐘海軍

歡迎各位。我先問問,真抱歉,我從你們這個前面的頭銜可以猜出差不多,里面誰是做建筑的,請舉手,三位,結構師是哪一位,一個都沒有啊,這個太傷心了,沒有結構工程師所有的房子都得倒,我就客串一把。

李海蓉:我不但是搞結構,還帶來了一個全新的結構體系。我既不學建筑,也不學結構,但是我建筑和結構都做的。

主持人:你也太厲害的。

李海蓉:我們有強大的團隊,我只是后勤。

主持人:一會兒看看結構后勤怎么說。既然我們是這樣一個全國,這個有點像數學競賽,有加分和減分沒有。 我們來討論一下大家關注的問題,就是所謂產業的標準化,大家知道前一些日子,張躍號稱蓋一個900多米的房子,是在長沙拼裝的建筑,在我讀書的時候,我是1982年畢業的,可能我畢業的時候,在座的很多人沒有出生,那個時候就做標準化,那個時候我們用了8005、YMCA等等各種各樣的板和墻,這些年用得很少了,過去一個建筑的成本是很高的,現在標準化越來越少,我想請教一下我們的威信廣廈模塊住宅有限公司董事長李海蓉女士,號稱建筑結構一把抓,后勤一把抓,我說覺得建筑結構要一個人能做,這個人不得了,結構有太多的計算,比如抗震,震形,還有離散數學,按照等等。我想請您說一下給我們介紹一下為什么要做模塊化,我覺得很多年不用這個所謂的當年的預制板,這個怎么回事?

李海蓉:謝謝主持人,看來我給自己惹了一點事,心里有點不踏實。憑良心說,我今天在這里是第二次參加博鰲論壇,我不知道明年還會不會在這兒,我是在做工業化住宅,這是一個很悲壯的行業。我們作為一個既不學結構,也不學建筑的人,惹了這么一個大事,心里還是有所不安的。但是正是由于這種強烈的危機意識,我們在這個行業中做了大量的調研,所以有了一種要殺出一條血路的,粉身碎骨,來做這件事情。

這個行業我來分析,我們今天站在臺上的這些人都在尋求變革,但是本質的變革大家還是要堅持。

主持人:我們都坐下吧,坐下只露一個腦袋,好像尺度不大對。

李海蓉:我其實想問大家一個問題,你們各位手里現在拿著手機,還有哪個手機還是原來的手機大佬生產的,無論是國外的三星還是iPhone,還是華為,原來的手機大佬去哪兒。這是我為什么要走下去原因,變革是需要平臺的。我們目前在建筑這個行業,非常淺薄的認知,是需要一種新興建筑模式的平臺,大家知道工業化是一個平臺,但是工業化走了這么多年很尷尬,有兩個原因,在這里給大家分享一下。

我要說第一點,技術這個瓶頸必須要解決,沒有技術談不上工業化的平臺,我們大家都走進了一個誤區,商業模式是最核心的,今天聽碧桂園李煥端女士的介紹,他們來做的事情,我今天跟房多多的人一起交流,我們抓住一個真正平臺,智能手機替代的傳統的模擬數字手機,在這個平臺上才可以談得上完整的創新。我們想象一下未來的房子是怎樣的,在我的理想中,這是我的理想。首先我們可以個性化定制自己的私宅,我選擇各種裝飾,材質和顏色,眾籌平臺,我不用把錢給別人一波一波地去賺,然后就是集中采購平臺,在這個集中采購上,傳統的電商的模式會變成最直接的,最大規模的,最便宜的采購模式,我可以看到住宅在威信廣廈這樣工業化的平臺上每個生產過程,每個工期,每個品質檢驗報告,再回答物業管理,碧桂園也做到的社區服務。還有以房養老,從計劃要買這套房開始,一直用到我死,我可以用他來消費我的老年生活,死后把價值給到孩子們。王石先生說,不要談大數據,建筑行業沒有完整的數據管理,我相信我們走的路沒有錯,其實王石也有一個很好的平臺,萬科也在走工業化,他們走的是PC,我們走的是鋼結構,從銷售一直到最后的房產的處理,我相信這條路沒有錯。

主持人:我是頭一次聽到做工業化的人對于未來的暢想,但是還是有一份悲劇的色彩,是隨時準備倒閉的,沒有這么悲觀吧。

下面有請徐艷君女士談一談,作為一個建筑師,聽到所謂的建筑標準化和建筑模式化的時候,如此悲壯,不知道您做何感想。

徐艷君:剛剛聽李總說的住宅標準化這種發展方向一種認識,是不是像您說得這么悲壯,其實我本人在加拿大多倫多生活工作了十幾年,我們以前的設計公司一直都是在用像您說的住宅標準化,住宅標準化,我覺得在從設計到施工都有它很大的優勢,當然這個跟我們現在的發展趨勢可以緊密結合在一起,比如以前做的粗放式的房地產發展,現在逐漸轉向精細化,這個精細化的發展對于我們設計這個行業來說,也是提高到更高的要求。比如在細分設計方面,防水、隔熱等等,這些標準化的設計有其一定的優勢,我們在設計階段專門把這些細部全部在圖紙上進行表達,在工廠里可以進一步結合設計的要求,進行全面的設計。到施工階段,也會更加清楚,更加全面。我覺得這個在國外也是一種比較成熟的技術和一個發展方向。我個人覺得還是比較值得在國內進行學習和發展的。

主持人:看來國外回來的設計師,尤其是像北京院這種大院對于這種建筑標準化還是充滿了信心,因為我本人在加拿大工作學習差不多有10年的時間,我現在還在加拿大公司工作,在國外的建筑標準化術語很早普及了,我當時在加拿大醫院,作為一個醫院,工地最多的時候只有30個人,一般是十幾個人,所有的東西都是拼裝。我覺得這確實是一個很先進的東西。下面有請廣東省建筑設計研究院東莞分院設計總工卞策先生,這些年,我們在標準化的時候有一個非常重要的程序,就是做一個系統,可以把建筑的概念和技術結合在一起,但是很多的單位不愿意推這個,您覺得這個是什么原因,對于未來的建筑工業化有什么影響?

卞策:我是廣東省建筑設計院,關于并的設計,我們院這兩年在搞,但是還沒有普及到各個所,我們接觸了一下,我們覺得這個并肯定是好東西,把各個管線并成新的,將來安裝的時候不會打架,或者把層高降低,是一個好東西,對于安裝來說是很大的好處,控制層高。但是有一個什么問題,現在設計費很低了,特別是房地產的項目,工建很多做到30元一平米,很多住宅是18元,如果你要做并的話,能不能另外簽合同收費,如果不簽合同的話很難做,這個做并的工作量很大。我以前接觸過一個香港澳門的工程,他們的設計比我們的施工圖要簡單一點,比初步設計要深,畫出來具體的思路,詳細的設計交給安裝單位來做,這個安裝單位收費很高,這個安裝單位做收費比原來的設計消費要高,如果要做并,設計收費一定要跟上,如果沒有跟上的話,大家沒有積極性。

主持人:謝謝。現在設計不是技術沒有,也不是工業化的水平不夠,是錢的問題,你說一個房子賣幾千萬,剛才哪位說的二、三線城市都賣2萬,2萬是什么概念,1%都不到。奧園公司水暖設計經理曾傳飛先生,您怎么看待這個事情?

曾傳飛:我來自奧園集團,剛才卞策總說的這個事情,我跟一些設計院有接觸,現在住宅這一塊標準化比較多,相對市場競爭比較激烈,十幾元的確實有很多。但是也有一個問題,以前是設計要高一些,但是圖紙質量要比現在確實要高不少,這是我接觸了這么多院,包括一些大院,都可以看出來。謝謝大家。

主持人:我的結論就是現在搞不了,他說是錢的問題,你說是指標問題。現在是中國最大的房地產公司,已經超過了萬科,叫做綠地集團廣東房地產事業部機電總監梁斌先生,您怎么看?你們綠地現在是中國最大的開發商了。

梁斌:我來自綠地集團廣東事業部,首先我覺得在標準化方面,是一個非常難的事情,因為剛才李小姐在介紹的時候,已經談到了,我們有很多需求,我們客戶的需求,做房子就是為了賣給客戶,為客戶服務的,如果標準化一廂情愿做成標準化工業產品,是賣不動的,一個樓盤肯定是各種不同的去進行搭配,可以通過一些少量的標準化,不同檔次的搭配可以促進,但是很多的需求,客戶需求是不一樣的。所以這個標準化推進起來是有一定的困難。我們之前標準化是做了,但是沒有做得很細,一些大的框架和結構是在做,比如大概一個售價區間把它的裝修成本和建筑成本標準化,一些建筑形式,一些外立面的結構材料標準化,而不是細化到某一個細節,我們做出來的產品大的風格已經統一,我們標準化了一些產品系列,這是標準化的方向。

我們對于寫字樓,相對而言稍微簡單一些,我們作為這么一個企業,自己辦公的需求,也跟各種各樣的安裝單位和設計單位打交道,各種需求確定了,在寫字樓方面做的標準化比較多,突出一些重點的地方,減弱其他次要的地方,提高盈利模式和客戶感受,進行了一些標準化的管理。

主持人:綠地最大的中國房地產的投資公司,現在你們是有一些系列的,謝謝。

下面有請恒大建筑設計院暖通總工姜立新先生,我覺得你們有資格去談這件事情,你們是怎么辦的,你們認為現在所謂的設備和機電的標準化,在大的公司是不是有系列的,有目的地逐漸地推廣。

姜立新:我是恒大地產的,我們恒大地產一直在做標準化,我們有標準化設計小組,還有標準化部門,我們的標準化是針對用戶的個性化需求,幾十個戶型的標準化,上百個戶型的標準化,這個標準化的工作,我們恒大老板的理念,標準化可以降低成本,加速建設速度,可以降低采購的成本,批量生產,但是標準化的工作,比如住宅標準化,我們在不同的地區,南方、北方,華中,華北、華南的標準有所不同,包括設備,空調、采暖和自動化都是不同的,各地用戶的需求和用戶的愛好以及用戶的生活習慣不同,標準化的細節比較多,但是這個標準化工作的確經過了到5年到8年的標準化的推廣和適用,效果還是比較明顯的。

主持人:大家談到的標準化的兩個根本,一是錢的問題,投入和產出的問題,還有時間的問題。下面有請碧桂園集團助理總裁兼研發設計中心總經理李煥端女士,剛才她講了DIY的概念,這個是不是和機電的一體化,包括業主講的大量的空調,是不是有矛盾,我覺得恐怕得結合起來,要不然恐怕會有問題,您怎么看待這個事情。

李煥端:我先回應一下剛才李女士的問題我剛才很想站起來跟你探討的,你對工業化是前景比較渺茫,我先探討一下,我們碧桂園一直在看好產業化的前景,我們提出的是產業化,更大的一個方向。我們也有做產業化的優勢,大家知道碧桂園的項目的規模一般比較大,開發量也非常大,這個是我們做產業化的先天的優勢。另外產業鏈已經全面,有上下游的產業是比較密切的聯系,比如碧桂園有自己的設計院,自己的現代家居工廠,自己的施工隊伍,做產業化來說,對于我們的優勢是非常大的。

另外我們集團最近也在推行產業化,去年成立了一個專門的團隊對接專業化,也成立了標準化研究所,對于建筑部件,包括裝修的模數,也是為產業化做前期的鋪墊。我們在馬來西亞的森林項目,這個項目是有3萬畝,我們準備在那里做產業化的恩試點,包括我們做鋁合金模板的現膠外墻,PC內墻等等,我覺得產業化的前景是非常廣闊的,不知道李總把這個產業看得這么悲觀。

李煥端:我是愛爾蘭籍華人,我自己回來做這個事情,如果我覺得真正悲觀的話是不會做這件事情的。回到這個話題,我在愛爾蘭可能是一種很悠閑的生活,在中國我是做一個很難的事情。我們在座的各位,剛才綠地的梁先生和恒大的姜先生以及碧桂園的李女士,但是說的事情,我們設計院以及建筑公司以及機電配套商,所有人的苦惱,我們這些人像一群繁忙的傻瓜,黃金時代過了,到的白銀時代,設計費為什么要壓,開發商越做越難了,是時候變革了。怎么辦,智能手機替代了傳統模擬手機的時候,整個生活方式發生了變化,我跟您說了,我既不是學結構的,也不是學建筑的,我把所有的精力花在商業模式上,我做這個事情討論的是商業運營,我有足夠的錢和資源把這個事情做起來,接下來電解這個行業的老大把住宅工業化做起來,工業化以前在技術上遇到的困難,大家也不能把這個事情一棍子打死,比如微信的體系,我們是從個性化到標準化的,我們能滿足所有開發商,技術上幾乎沒有什么局限,要什么戶型,要什么外立面,如果把剛才說的事情實現,所有人的日子會好過起來。

主持人:我們因為時間關系,我們下面詳細兩個李總再討論。我想請問合景泰富地產機電總監鐘海軍先生,他們說很悲觀也好,我覺得像合景泰富也是著名的地產公司,你們在投入的時候,你們不考慮這個問題嗎,你們是怎么想的?

鐘海軍:談到住宅標準化,我們集團做這個事情一也有好幾年了,成立了一個專門標準化的研究中心,中國的區域比較廣,不同的區域,南區和北區地理環境不一樣,導致標準化的圖紙很多。我們在住宅這一塊,做并這一塊,住宅目前來說沒有考慮去并的,第一增加了設計的成本,并主要運用在一些商業項目。但是住宅來講,確實目前來說從成本控制,從發展商的專業化的角度來說,我相信各個地產公司在這個方面都是沒有投入的。

主持人:下面有請美的中央空調事業部房產項目總監葉文青先生,他們剛才講的內容,你們美的的這么多好東西都往一個房子里裝,往一個系統里裝,你們怎么做?

葉文青:感謝主持人,我首先主辦方安排了這樣一個主題,能夠跟各位的專家一起溝通這樣的話題。住宅產業化的標準化,這個話題是非常大的話題,剛才各個嘉賓提到了,比如標準化的實施需要一定的時間,這個時間沒有節點,有可能很長,有可能短期。對于我們這個企業來說,我們是做家電配套的供應商,我們一直也在致力于做白色家電王國智能化全方位的解決方案,剛才在發言的時候提到關于我們產品創新的這一塊,如何去融合未來開發商也好,業主也好購房的要求。站在我們的角度,我覺得采購標準化可以兩個方面進行闡述。

第一方面,設計。我們剛剛提到了有創新這么好的產品,如果沒有好的標準化的設計,好的產品也不一定能夠應用得淋漓盡致,特別是現在高房價的發展,打一個比喻,比如廣州,珠江新城賣到三四萬等等,說偏一點賣到1到2萬,如果設計家電,設計得不合理,產生了浪費,再就是家電的運用不是最完美的,需要非常好的設計。比如家里的裝修,放一臺柜機,至少1.8平方米左右,這個是很浪漫的,像我們開發的中央客廳專用空調,是解決了這個問題。除了這一塊,比如空氣質量產品,我們這里也有很多的開發商,我們都達成了戰略合作,還有家庭中央空調,還有智能家居,還有除霧霾的產品,使得空氣問題得到解決。

第二,采購。采購的標準化,為什么聊到采購,眾所周知,現在地產商的開發是非常迅速的,是非常激進的,我們如何給開發商帶來非常好的解決方案,我們在2008年成立了這樣一個團隊,我們要集中采購,上升到一個戰略合作的概念,比如最早在2002年我們和碧桂園集團達成了戰略合作,我們目前包括了中央空調,家用空調,冰箱、洗衣機等等,我們家電領域的產品應用創新。達成了戰略合作有什么優勢,一是有了一定的規模,開發商的成本控制得非常好,如果一個地方只采購1000萬的項目,如果一年兩年下來升級到更大的規模,規模越大,利潤越好。第二安裝標準化,可以做到。安裝就是我只要對開發商,不管是售樓部還是樣板房,都可以按照標準化來做。再就是開發商管理成本降低了,比如碧桂園集團,在全國有五六百個項目,如果每個項目都單獨去招標的話,管理人員成本非常高,產生一個高價格。第四方面是在全國有36個子公司,不管做到什么地區的項目,可以快速響應,從設計標準和采購標準可以做到非常完美。我們目前已經有46家戰略合作伙伴,包括碧桂園集團、恒大集團,合景泰富和奧園集團。

未來作為我們的供應商來說,我們希望通過我們的完美白色家電的解決方案,未來更加融入到開發商的體系,未來為地產開發助一臂之力。

主持人:下面我想請僑鑫地產機電何俊楠先生談一談,如果根據美的空調的業主說的,你們覺得對于你們公司可以接受這種模式嗎?

何俊楠:其實在我們的地產產品的發展過程來說,現在要做的東西都是為了用戶體驗去著想,用戶體驗的解決,讓他們體驗得更好,就是定制產品的開發。有很多人想到定制產品,和想到的設計周期和施工周期的延長,成本的增加,這個解決方式就是剛才很多位老總提到的標準化、產業化和模塊式的做法,就是一個很好的解決方案。剛才李女士說的模塊化產業的前景絕對不是這么悲觀的,這是可以做到的。

我覺得在模塊化的產品,不但可以在建筑結構做到模塊化,在家居產品都可以做到模塊化,我們做定制,做定制就是讓客戶有選擇性選擇他們需要的東西,這是一個基本的定制的做法。

主持人:下面有請臺灣知名房地產專家,德高望重的莊孟瀚先生來談一談,應該說不識廬山真面目,只緣身在此山中,大陸現在方興未艾,房地產浪潮一波接著一波,雖然現在是暫時的低潮,我有足夠的理由相信,再來一波,更科學化和理性化。臺灣從某種意義上來說,跟大陸相比發展的期間更加領先,技術毫無疑問也是更加領先,從莊孟瀚先生,你看大陸的標準化或者是模塊化,或者是現代化,您有什么看法?

莊孟瀚:我覺得標準化可以從SOP去探討,標準化有一些可以標準化,但是相對來說因為房地產的差異化跟克制化未來的趨勢越來越明顯。

從投資、生產、交易,這是全世界通用的,最終回歸到消費者和使用者。我們可能要注意到在現階段,包括臺灣,包括中國大陸是一個轉折點,一個轉折以后怎么創造產品的競爭優勢。我們一直考慮新的開發商,怎么沒有想到舊城的改造,把舊的商圈復活,帶動房地產。我覺得未來房地產可能發生的糾紛,比如萬一開發商倒閉怎么辦,應該建構所謂建筑監理的機構,通過信托機制予以保證,萬一開發商予以倒閉,銀行接續,這是后續可以完成,保證消費者的權益。在臺灣來說有幾個公平交易法,消費者保護法,公平交易委員會陸陸續續成立。我們硬體可以做,但是軟體是無限的,這是無止境的,這是聽了大家的意見非常好。我們講到室內的,戶外的環境,我們怎么永續地經營,城市正向地循環,房地產的關聯產業太多了,創造就業機會,對經濟的貢獻,中國大陸這么強大的實力,將來一定會在世界各地發光發熱。


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